Входящая в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева компания MLP готовится к покупке логопарка «Крекшино» в Новой Москве, стоимость которого оценивается в 9–11 млрд руб. После этой сделки MLP станет крупнейшим владельцем складов в России.

Федеральная антимонопольная служба согласовала ходатайство о продаже складского комплекса «Крекшино» в Новой Москве, следует из материалов на сайте ведомства. Покупателями выступают компании, связанные с логистическим оператором MLP, который входит в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева.

Сейчас складской комплекс «Крекшино» принадлежит компании Malltech (до 2016 года работала под брендом «РосЕвроДевелопмент»).

В «Сафмаре» и Malltech отказались от комментариев.

Общая площадь логопарка — 251,2 тыс. кв. м, из которых 249,2 тыс. пригодны для аренды. Среди арендаторов комплекса — производитель и дистрибьютор спиртного Beluga Group, импортер вина «Лудинг», сеть зоомагазинов «Бетховен».

Стороны сделки

Ходатайство в ФАС о покупке 100% Woodwell Investments Ltd подали АО «Стик» и кипрская Levetor Trading Ltd. Первый покупатель подконтролен зарегистрированной на Британских Виргинских островах MLP Invest Ltd и управляется российским ООО «МЛП» («Международное логистическое партнерство»), которое входит в группу «Сафмар» Михаила Гуцериева. Среди конечных владельцев Levetor Trading сам Гуцериев, следует из данных кипрского реестра компаний.

Гуцериев с состоянием $2,1 млрд занимает 45-е место в последнем рейтинге богатейших бизнесменов России по версии Forbes.

Логопарк «Крекшино», по данным Росреестра, принадлежит кипрской Woodwell Investments через российское ООО «Феникс-К». Это единственный складской комплекс в портфеле Malltech, специализирующейся на торговой недвижимости. Среди других активов Malltech — торговые комплексы «Лето» в Санкт-Петербурге и «Аура» в Новосибирске, ТЦ «Планета» в Новокузнецке, Красноярске и Уфе.

Malltech входит в число крупнейших российских рантье по версии рейтинга Forbes «Короли недвижимости — 2020». По оценке издания, компания за прошлый год заработала на аренде $90 млн. Среди ее владельцев — банк Goldman Sachs. Совладельцами компании также называли бывших акционеров Росевробанка Сергея Гришина, Андрея Суздальцева и Илью Бродского. На это указывают и данные кипрского реестра: в числе совладельцев Woodwell — зарегистрированная на Кипре Red Industrial Ltd, одним из директоров которой является Гришин. Около 23% Red Industrial принадлежит Суздальцеву, почти 25% — Goldman Sachs Group.

Сама Malltech не раскрывает структуру собственников.

Сумма сделки

Директор отдела рынков капитала и инвестиций консалтинговой компании CBRE Ирина Ушакова оценивает стоимость склада «Крекшино» в 8,5–9,5 млрд руб., оценка Knight Frank — 10,5 млрд руб. Директор практики по сопровождению сделок в сфере недвижимости российского офиса PwC Саян Цыренов говорит о 10–11 млрд руб., отмечая, что, хотя логопарк построен еще в 2007–2012 годах, он востребован у арендаторов из-за удачного расположения.

Сделка по логопарку «Крекшино» может стать самой крупной с 2015 года, когда MLP приобрела индустриальный парк «ПНК-Чехов» у PNK Group примерно за 16–18 млрд руб., напоминает CBRE.

Последствия сделки

Группа Гуцериева купила MLP в 2013 году у «Реновы» Виктора Вексельберга за $900 млн. С тех пор объем складов в портфеле компании вырос с 730 тыс. до 1,75 млн кв. м. Если сделка по покупке логопарка «Крекшино» состоится, то MLP станет крупнейшим владельцем складов в России: сейчас, по информации Colliers International, лидером является британская Raven Property Group с 1,84 млн кв. м складской недвижимости.

В пятерке крупнейших собственников складов в России, по данным Colliers International, также компании FM Logistics и «АТ Недвижимость», каждая из которых владеет более чем 500 тыс. кв. м индустриальной недвижимости. Немного меньше 500 тыс. кв. м — у компании PLT, созданной Российским фондом прямых инвестиций (РФПИ) совместно с арабской Mubadala Investment Company и другими ближневосточными фондами.

Рыночная конъюнктура

С начала года, несмотря на пандемию, размер инвестиций в складскую недвижимость уже достиг $320 млн — на 10% выше, чем за весь 2019 год, указывает директор отдела финансовых рынков и инвестиций российского офиса JLL Микаэл Казарян. По его словам, интерес со стороны инвесторов к складскому сегменту сохранится по крайней мере в среднесрочной перспективе.

Этот сегмент интересен для институциональных инвесторов в связи с долгосрочными договорами аренды (в среднем от семи до 12–15 лет) и более высокой ставкой доходности по сравнению с другими объектами коммерческой недвижимости, объясняет Казарян. Ставки капитализации складов в Москве и Подмосковье, по данным JLL, сейчас составляют 11–12%, в то время как для офисов и торговых центров этот показатель ниже — 8,5–10%.

Складской сегмент показал себя как более устойчивый и надежный для инвесторов по сравнению с офисами и торговой недвижимостью, которые оказались больше подвержены кризисным явлениям, отмечает управляющий партнер российского офиса Knight Frank Алексей Новиков. По итогам 2020 года ожидается, что доля свободных площадей в торговых центрах Москвы вырастет с 5,2% до 8–10%, в офисных центрах — с 10,7% до 11–12%. Доля свободных площадей на складах, по данным JLL, по итогам первого полугодия составила 3,1%, и аналитики не прогнозируют ее увеличения выше 3,5%.

Главными драйверами спроса на склады выступают продуктовый ретейл и онлайн-торговля, добавляет Казарян. Он отмечает: арендаторы перестраиваются для более быстрой доставки грузов конечным потребителям, тем самым увеличивается объем грузов, который теперь должен храниться на складах в наибольшем приближении к Москве.